מיחזור משכנתא - בן ישי
מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא הינה פעולה של החזרת המשכנתא הקיימת לבנק ולקיחת הלוואה חדשה בדרך כלל בריבית נמוכה יותר או בפריסה חדשה של ההלוואה, וזאת בגלל קשיים בהחזר החודשי או בגלל רצון להקטין את תקופת ההלוואה.
מהו מיחזור משכנתא?
א. סילוק הלוואה קיימת ולקיחת הלוואה חדשה בדרך כלל בריבית נמוכה יותר.
ב. עמלת היוון – עמלת היוון שנקראת גם "עמלת פירעון מוקדם", נלקחת בגין הפרשי ריביות בין המשכנתא הקודמת למשכנתא החדשה, כאשר הריבית הישנה גבוהה מהריבית החדשה יש עמלת היוון שתשולם על ידי פורע ההלוואה, ההפרש יכול להגיע גם למאות אלפי ₪, תלוי בגובה ההלוואה.
ג. חיסכון בהחזרי המשכנתא – למרות העמלה, ברוב המקרים יש כדאיות לפרוע את ההלוואה הישנה ולקחת הלוואה חדשה בריביות יותר נמוכות.
ד. דוגמא-
הלוואה של 500,000
ריבית של 5.5%
ל 25 שנים
החזר חודשי – 3056 ₪
סה"כ ריבית ששולמה – 416,928 ₪
ריבית של 3%
25 שנות משכנתא
החזר חודשי – 2,365 ₪
ריבית ששולמה – 209,543 ₪
סה"כ חיסכון – 207384 ₪
אם רוצים להישאר באותו החזר חודשי ניתן לקצר את ההלוואה ל- 17.5 שנים במקום ל 25 שנים !!!! חיסכון של 7.5 שנים של תשלומי משכנתא.
מתי כדאי למחזר?
1. כאשר הריבית במשק ירדה או כאשר ההחזר החודשי גבוה ואפשר לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, ביצוע של שינוי במסלול ההלוואה כך שייתן מענה לתרחישים שונים כמו עלייה בריבית, אינפלציה ועוד.
2. כאשר ההכנסה של הלווה עלתה וניתן לקצר את משך ההלוואה.
למי מיועד מיחזור המשכנתא ?
1. שיפור תנאי ההלוואה – הורדת הריבית, קיצור או הארכה של תקופת ההלוואה.
2. שינוי מסלול הלוואה – לדוגמא מריבית צמודת מדד לריבית קבועה בתקופה של ריביות נמוכות.
3. פריסה מחדש של ההלוואה בגלל קושי בהחזר.
4. שינוי מצב כלכלי- אבטלה.
האם כדאי למחזר בבנק בו נלקחה המשכנתא או למחזר בבנק חדש?
ההצעה למיחזור שייתן הבנק נותן המשכנתא הקיימת שיודע שהלקוח הינו "לקוח שבוי" תהיה פחות טובה מבנק חדש שמבחינתו מדובר בהלוואה חדשה.
הבנק בונה על זה שאנשים לא אוהבים את כאב הראש הכרוך במעבר בנק, בלקיחת הלוואה חדשה, לכן הוא גם לא יבוא לקראת הלקוח שלו.
האם כדאי למחזר ?
הכדאיות תיבחן בגובה עמלת הפירעון המוקדם מול החיסכון בגין הריבית הנמוכה, למי שאין עמלת פירעון מוקדם הכדאיות ודאית.
אין הגבלה על מספר הפעמים של מיחזור המשכנתא.
עלויות מחזור
עמלת פתיחת תיק
הוצאת אישורים
סכום ממוצע כ- 1500 ₪, ניתן להתמקח על הסכום, בדרך כלל הבנק החדש יסכים לוותר על דמי פתיחת תיק.
מתי יש עמלת פירעון מוקדם
ריבית משתנה- אין עמלת פירעון מוקדם
ריבית פריים ודולרית – אין עמלת פירעון מוקדם
ריבית קבועה וצמודת מדד – יש, כאשר הריבית הישנה גבוהה מהריבית במשכנתא החדשה
עצות לממחזר משכנתא
- לעשות סקר שוק בין כמה בנקים כולל הבנק בו נלקחה ההלוואה
- אפשר לבצע פירעון על ידי פדיון של קרן השתלמות או קופת גמל
- יועץ המשכנתאות של הבנק פועל לפי האינטרסים של הבנק ולא של הלקוח
- לשאוף לקיצור משך ההלוואה כך ניתן יהיה לחסוך סכומי ריבית גבוהים
- יכולת המיקוח מול הבנק קיימת במסלול הלא צמוד שם מגייס הבנק את הכסף בריבית של 1.5% לשנה (פיקדונות הציבור בפק"מ) ופחות בהלוואה צמודת מדד שם מגייס הבנק את הכסף באג"ח צמוד בריביות יותר גבוהות.